Desahucio express
El desahucio express es la mejor solución
El desahucio express es un procedimiento desarrollado a través del juicio verbal que permite al propietario de una vivienda o local reclamar el desalojo de su inmueble frente a okupas, inquilinos con deudas o inquilinos con contrato de arrendamiento finalizado.
El apelativo de express, jurídicamente no se establece, pero socialmente se acuñó este término debido a su corta duración frente a otros procedimientos ya que se realiza a través de juicio verbal y no un ordinario.
Este procedimiento nace de la necesidad de proteger los intereses de los propietarios frente a una ola de ocupaciones que ha venido produciéndose en los últimos años. Hasta 2015 el desahucio de inquilinos era más lento que el actual, pero actualmente el desalojo de okupas se suele realizar entre 3 y 6 meses.
Para asegurar el buen curso del procedimiento de desahucio, es indispensable que el propietario cumpla lo siguiente:
- NO se deben dar de baja los suministros del inmueble.
- NO se debe de cambiar la cerradura del inmueble.
- NO se debe forzar un desalojo por la fuerza.
- NO se debe acceder al inmueble (el artículo 18 de la Constitución garantiza la inviolabilidad del domicilio).
Hay que tener en cuenta que el propietario humanamente actúa en ocasiones de forma impulsiva, y que nuestros actos, pese a bien intencionados, pueden volverse en nuestra contra. De este modo, el incumplimiento de estos puntos podría acarrear una responsabilidad penal por la consumación de un delito de coacciones al inquilino, penado con hasta 3 años de prisión.
El seguir las directrices indicadas y la experiencia con la que cuenta el despacho de la abogada Patricia Gurpegui en Valladolid hará que su procedimiento de desahucio finalice de forma satisfactoria.
En un desahucio, si la vivienda no está en Valladolid, ¿dónde debo contratar un abogado?
El despacho de la Letrada Patricia Gurpegui atiende casos por toda España no obstante debes saber lo siguiente.
El juzgado competente para conocer del procedimiento de desahucio será aquel en el que se encuentre la vivienda que deseamos recuperar.
Se debe presentar la demanda acompañada de una copia de la escritura de propiedad en el juzgado de primera instancia de la localidad de la propia vivienda. Dicha demanda debe ser firmada por abogado y procurador.
La demanda deberá dirigirse a los okupas bajo la expresión “desconocidos ocupantes” en el caso de desconocer su identidad y debe solicitar la inmediata devolución del inmueble y que se fije la fecha del desalojo o lanzamiento.
El Juzgado una vez reparte la demanda, dictará un decreto de admisión de la demanda en el que además de admitir a tramite la demanda e indicar qué juzgado es el que llevará el asunto, señalará fecha para el lanzamiento de la vivienda así como para el juicio.
Posteriormente se notificará a cualquier ocupante de la vivienda la demanda que se le ha interpuesto. Si los ocupantes no se encontrasen en la vivienda, y no se les pudiera notificar en persona, se colgará la notificación de la demanda en el tablón de anuncios del juzgado 5 días y tras este periodo se les dará por notificados.
Los ocupantes tienen un plazo de 10 días hábiles para formular en el juzgado sus motivos por los que se niegan al abandono del inmueble, como la acreditación para ocupar la vivienda (como un contrato de arrendamiento), en cuyo caso se practicará el juicio. En caso de que no formularan contestación alguna, el lanzamiento de la vivienda será definitivo.
A partir de ese momento, el inquilino puede abandonar la vivienda en cualquier momento, pero si llegada la fecha del desahucio no ha desalojado, se producirá el lanzamiento (o desalojo). Acudirán miembros del juzgado, un procurador y un cerrajero a la vivienda invitándole a salir, y si no sale por su propia voluntad se avisará a la policía.
Una vez realizado el desalojo se levanta el acta de lanzamiento donde se deja constancia del estado del inmueble en ese momento, para que el propietario pueda efectuar en un futuro las reclamaciones oportunas.
El desahucio express contra inquilinos es válido para desalojar de la vivienda o local a los inquilinos cuando existe un impago de rentas o una finalización de contrato.
En cualquiera de estos dos casos, el arrendador está en situación de interponer una demanda de desahucio en contra de los inquilinos conforme establece la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Casos de desahucio express contra inquilinos
Además de en un impago de rentas o en una finalización de contrato, La Ley de Arrendamientos Urbanos incluye otros supuestos como susceptibles de desahucio:
- el subarrendamiento o la cesión sin consentimiento.
- la generación de daños en el inmueble.
- las situaciones de insalubridad del inmueble.
- la realización de actividades ílicitas, peligrosas, nocivas o molestas.
- el cambio del uso final de la vivienda (por ejemplo: se alquiló como vivienda pero ahora se usa como cocina clandestina).
¿Cuánto dura un procedimiento de desahucio express contra inquilinos?
Un procedimiento de desahucio express contra inquilinos suele demorarse una media de 6 meses en circunstancias normales, pudiéndose demorar hasta 12 meses dependiendo de la complejidad del asunto.
¿Qué fases tiene el procedimiento de desahucio express contra inquilinos?
Se debe presentar la demanda de desahucio acompañada de una copia del contrato de arrendamiento en el juzgado de primera instancia de la localidad de la propia vivienda. Dicha demanda debe ser firmada por abogado y procurador.
En caso de existir una clausula de sumisión en el contrato, esta prevalence, por lo que el procedimiento se realizará en el juzgado de la localidad que establezca dicha clausula.
La cláusula de sumisión de un contrato establece los juzgados a los que se someterá la demanda en caso de diferencias de criterio sobre el cumplimiento del contrato.
La demanda solicitará:
- la finalización del contrato.
- el pago de la deuda por parte del inquilino.
- que se ejecute el desahucio sobre el inmueble.
- el pago de las costas del procedimiento por parte del inquilino.
El Juzgado una vez reparte la demanda, dictará un decreto de admisión de la demanda en el que además de admitir a tramite la demanda e indicar qué juzgado es el que llevará el asunto, señalará fecha para el lanzamiento de la vivienda así como para el juicio. Posteriormente se procede a notificar la demanda al inquilino.
Una vez notificado el inquilino, este tiene un plazo de 10 días hábiles para formular contestación con sus motivos, bien apra oponerse a la demanda o bien dando la razón, en cuyo caso solamente habrá que esperar a la fecha del desahucio establecida en el decreto de admisión.
Si el inquilino se opone, se celebrará juicio y se dictará sentencia.
El inquilino, si el arrendador lo ha facilitado previamente, tiene una tercera vía a la aceptación y oposición, que es el derecho de enervación<. El derecho de enervación establece el pago de la deuda contraída siguiendo en la vivienda con el mismo contrato que estaba en vigor hasta el momento. Una vez se ha ejercido el derecho de enervación una vez no puede volver a ejercerse, es decir, enervar implica que el inquilino cumple con la deuda y sigue la vigencia del arrendamiento.
En caso de tener sentencia o que el inquilino se allane a la demanda, este puede abandonar la vivienda en cualquier momento, pero si llegada la fecha del desahucio no ha desalojado el inmueble, se producirá el lanzamiento (o desalojo).
Ese día acudirán miembros del juzgado, un procurador y un cerrajero a la vivienda invitándole a salir, y si no sale por su propia voluntad se avisará a la policía. Una vez realizado el desalojo se levanta el acta de lanzamiento donde se deja constancia del estado del inmueble en ese momento.
Si posteriormente el propietario decide reclamar daños en el inmueble debe hacer valer el acta de lanzamiento para la reclamación.
Existe impago por arrendamiento en el momento que pasa el plazo de pago de la mensualidad, y esto suele ser al superarse los primeros 5-7 días del mes, estableciendo la ley que no es necesario esperar a finalizar el mes adeudado para realizar una demanda de desahucio.
No obstante, el contrato de arrendamiento tiene la última palabra, dado que es una práctica relativamente común el establecer en el contrato cuántos meses de margen de impago deben pasar antes de interponer la demanda.
El incumplimiento de este tipo de cláusulas podría afectar negativamente al procedimiento.
¿Qué documentación necesito para realizar la demanda de desahucio express?
El principal documento que hay que tener es una copia del contrato de arrendamiento que deberá acompañar a la demanda en su presentación.
No es necesaria la escritura de propiedad de la vivienda, dado que no es necesario demostrar ser el propietario de la vivienda, basta con ser el arrendatario.
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